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台灣政策推動合理房價

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前因國際寬鬆貨幣政策使熱錢在全球流竄,加以臺灣防疫成功,經濟表現亮眼,以及低利率與資金回流、臺商回臺投資等因素,帶動房地產市場升溫,雖有部分肇因於實際需求上升,卻也伴隨不當炒作或不合理價量現象。

房價與民眾生活負擔密切相關,為遏止炒作或不合理價量猖獗,行政院於109年12月3日通過「健全房地產市場方案」,針對國內預售屋紅單炒作、個人藉公司、分割房屋避稅等課題,啟動5大措施,強化交易行為管理,並擴大社會住宅及租金補貼。其後為因應銀行過度集中不動產授信,中央銀行於109至110年間4度增修選擇性信用管制措施;另為抑制短期炒作不動產,財政部亦自110年7月起施行房地合一稅2.0等,期以各項作為的實施,達到防止炒作房市、防止逃漏稅、防止房市資金氾濫、落實居住正義打造優質居住等4大目標。

5大措施,杜絕不當炒房

■ 強力稽查預售屋交易:

為健全預售屋市場交易,由中央與地方政府進行聯合稽查。另因應國內近期出現紅單炒作現象,也就是在預售屋建案未取得建造執照前(潛銷階段)或在取得建造執照後(公開銷售階段),先向建商或代銷業者付出定金拿到「紅單」(購屋預約單)後,再將紅單轉讓其他要購屋的民眾,藉此賺轉賣的價差;對此,政府除將紅單納管並限制轉售外,也會強力聯合稽查預售屋紅單交易並提供財政部進行後續稅務稽查,嚴查哄抬炒作。

■ 推動實價登錄2.0修法:

不論自售或委託代銷的預售屋全面納管,即銷售前備查、交易後即時申報、紅單納管並禁止轉售及房價揭露落實到門牌,如未申報或價格不實,屢不改正則加重罰則,提供更即時、透明、正確的不動產交易資訊。

■ 杜絕規避稅負

1. 短期交易課重稅:修正《所得稅法》,精進房地合一所得稅制度(房地合一稅2.0,110年7月1日起施行),包括延長短期交易房地適用高稅率之持有期間、將預售屋及一定條件之股權交易視為房地交易等,期能有助抑制短期炒作不動產。
2. 針對個人藉公司避稅:除專案查核此類案件外,財政部修正《所得基本稅額條例》,自110年1月1日起施行,恢復未上市櫃股票交易所得計入個人基本所得額課稅;依「房地合一稅2.0」,營利事業比照個人依持有期間按差別稅率分開計稅,杜絕個人藉由設立公司買賣不動產降低稅負,或藉公司股權交易,達到實質移轉不動產效果,以免稅之證券交易所得規避應稅之不動產交易所得。
3. 針對分割房屋規避稅負:研議修正《房屋稅條例》有關住家房屋現值免徵標準規定,增訂自然人持有以全國3戶為限並排除法人等非屬自然人持有者適用,以防止所有人將房屋分割為小坪數,使其房屋評定現值低於新臺幣10萬元,規避房屋稅負。

■ 防止房市資金泛濫

1. 防止過多資金流向房市:除督促銀行就非自用投資者及建商新建(待售)住宅申辦貸款,採取差別或審慎授信外,中央銀行並已4度增修選擇性信用管制措施,目前規範措施包括公司法人房貸限貸4成,無寬限期;自然人特定地區(臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市、新竹縣及新竹市)第2戶房貸無寬限期;公司法人房貸、自然人第3戶以上房貸及自然人高價住宅貸款(豪宅貸款)均限貸4成,且無寬限期;購地貸款限貸5成,保留1成動工款,並檢附具體興建計畫,且切結於一定期間內動工興建;建商餘屋貸款限貸4成;工業區閒置土地抵押貸款限貸4成(已動工或有具體興建開發計畫,並切結於1年內興建開發者不適用)等。
2. 控管金融機構授信風險:持續辦理不動產授信專案檢查及一般業務檢查,以強化金融機構對不動產授信業務之風險控管與資產品質,健全業務經營及促進金融市場穩定。另為督導銀行強化辦理不動產授信之風險控管,金管會已發布風險控管措施,針對建築貸款加計不動產業保證占放款及商業本票與公司債保證總額比率超逾平均值較高之銀行,要求銀行自行提出改善計畫並落實執行,若未落實執行,金管會將採行必要之監理措施;並依《票券金融管理法》之授權,訂定票券金融公司對不動產業保證餘額占保證總餘額之比率不得超過30%之規定。

■ 強化社會住宅:

中央成立國家住都中心,與地方共同興建社會住宅完成12萬戶之目標;並強化房東參與誘因,以加速社會住宅包租代管;租金補貼戶數由每年6.6萬戶擴大至12萬戶(詳請參考〈20萬戶社會住宅,穩步邁進中〉一文)。

結語

房地產市場發展因關乎民眾居住權利,炒作、不合理的價量等,不但會造成資源錯置、貧富不均,也會影響金融穩定,以及社會、經濟的發展。所以政府會用盡一切力量,逐步落實各項健全房市措施,除持續加強查核房屋實際使用情形,未來也將適時研議檢討私法人購買住宅許可制度,以落實居住正義,讓努力的人都有適宜居住的處所。

資料來源: 行政院資訊站

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